大庆建筑行业新闻中心

Construction industry news center
首页 >> 建筑装饰

沪渝将联手发房产税征收方案一季度出台有戏

来源: 2018年11月24日

沪渝将联手发房产税征收方案 一季度出台有戏

沪、渝上演房产税双城记,房产税的讨论再度甚嚣尘上。

1 月9日新华引述重庆两会消息称,重庆市确定开征高档商品房房产税,有望在今年一季度出台文件。财政部已原则同意重庆开征商品房房产税,具体实施方案由地方政府制定,报财政部备案。

此前,重庆市市长黄奇帆曾公开表示,只要国家批准了,重庆就会对高端商品房、别墅用房征收房产税,以实施低端有保障、中端有市场、高端有遏制的住房制度体系建设。

与此同时,上海版房产税方案也在坊间传得沸沸扬扬。甚至有人预计,按照重庆版房产税的形式和时间,上海版房产税也有可能在上海两会前后明确。不知不觉间,关于房产税的讨论,已从该不该征收演变为怎么征。房产税已一步步走近我们。SOHO中国董事长潘石屹(微博 博客)在其微博里如是说。

但是,无论是官方零星信息,还是坊间传闻,关于房产税征收方案的细节,至今仍有几大关键疑问没有答案。中国社会科学院财政研究室主任杨志勇表示,房产税的开征涉及民众切身利益,没有理由不经过充分讨论就贸然出台。这一观点,也得到多位业内人士的认同。

疑问一:计征对象是谁?

重庆两会上明确要征收高档商品房房产税。按照黄奇帆2010年4月接受媒体专访时透露,重庆设计的是特别房产税的政策设计方案,对高端住房房价和消费必须要约束。其征收对象有两种方案:一、凡城市独栋住房(别墅)或住房建筑面积超过200平方米,且评估价值达到上年主城区商品住房平均售价3倍以上住房的产权人。二、住房评估价值达到上年主城区商品住房市场平均售价3倍以上住房的产权人。

1月11日,黄奇帆在接受央视采访时透露,重庆版房产税将会增量存量都有,而高出城市均价3倍的高价房和别墅,只占全市房屋总量10%左右

沪渝将联手发房产税征收方案一季度出台有戏

。与重庆不同,传言中的上海版房产税比较倾向 新老划断,对增量房进行调节,针对新购房者人均面积超过70平方米以上征收房产税,以后再逐步过渡到存量房。

这些方案都存有争议。有观点认为,若要征个人房产税正确的做法就是对所有个人住房一视同仁。不论是市场上购买的商品房,还是政府提供的福利房,或是经适房、限价房,只要个人拥有产权,都应纳入课税范围。因为与其他种类住房相比,商品房特别是高档房,已经担负了更多税负。

疑问二:税基是什么?

从目前坊间传闻的版本来看,以市场评估值征收房产税基本已是板上钉钉。特别是上海的新老划断办法,只对新购房屋征收,其购买原值与评估值相差微乎其微。重庆的计税办法则是,对高档商品房按评估价值的70%~80%计算,同时计税时扣除120平方米基本住房建筑面积。

房产税按照评估价值计征,问题在于价值怎么评估?特别是重庆,超过均价3倍的房产作为征收对象,由谁来评估?委托权威中介可能是个办法,但是,所谓权威中介怎么产生,能否得到普遍认同,会不会受制于聘用者,这都将难免产生争议。

更大的争议在于房产税与土地出让金的关系。黄奇帆也承认如果房产税与土地出让金两头收的话就过分了。

如果说房产税是一种财产税,那么房产作为财产应分为两部分,一部分是建筑物的产权,另一部分是建筑物占用土地的70年或50年使用权。房产的绝大部分价值体现在后者,而人们在购房时,已就此向政府缴纳了土地出让金。首创集团总经理刘晓光就认为,不能在交纳70年的土地出让金后再交纳房产税。

更有观点指出,如果征收房产税,则要剔除土地出让金部分,仅对房产进行价值评估,并以此为税基进行计征。然而,在今年年初财政部和国家税务总局刚下发了一份2010年12月21日通过的通知,对地价计入房产原值征收房产税的问题做出了新的规定。

该通知称,对按照房产原值计税的房产,无论会计上如何核算,房产原值均应包含地价,包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。对宗地容积率低于0.5的,按房产建筑面积的3倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

疑问三:税率如何确定?

重庆版房产税,在目前盛传的版本中税率为1%。黄奇帆此前也曾表示,对于别墅或高价商品房的高端消费群体,将通过收取1%左右的房产税加以遏制,不会给普通百姓增加负担。

按照2010年4月透露的方案,针对前文提及的两种征收对象,税率也有两种不同的分档累进税率方案。方案一:(1)独栋住房建筑面积在300平方米以下的,税率为1%;300平方米至500平方米的,税率为1.5%;500平方米以上的,税率为2%。(2)建筑面积达到200平方米以上的住房,评估值在上年主城区商品房市场平均售价3倍至4倍的,税率为1%;4倍至5倍的,税率为1.5%;5倍以上的,税率为2%。方案二:住房评估值在上年主城区商品房市场平均售价3倍至4倍,税率为1%;4倍至5倍的,税率为1.5%;5倍以上的,税率为2%。

上海版房产税,据复旦大学房地产研究中心副主任陈杰透露,税率将在0.5%~0.6%之间。据称,陈的消息来源为参与房产税议定的人士。

但是,税率如何确定,坊间仍有争议。房地产专家韩世同(微博 博客)认为,税率的高低与房产税的政策目标有关。如果只是为了房地产调控限制多套物业和高档物业,就应采取高税率、窄税基的做法;而如果是税制改革使之合理化并保持稳定的财税来源,则应采取低税率、宽税基的做法。

疑问四:税收用于何处?

黄奇帆此前曾承诺,征收的特别房产税收入,将全部用于公租房的建设和维护。而流传的诸多上海版房产税方案中,都未提及征收来的房产税将用于何处。在相关地方政府财政收支不透明、不公开的情况下,民众对政府加税自然会有不信任感和抵触。

华远地产董事长任志强(微博 博客)更是直言不讳地指出,如果中央可以授权地方自定房产税征收的权力,就等于给了地方政府一把可以随意从民众身上割肉的刀,先从肥的割起,直到刮光所有的肉。财政收入年年高增长的欲望,是个无底的深渊,永远无法满足。非以支定收,且经民众有权决定的税,必会剥夺财产保护的权利。

疑问五:现有税负如何调整?

如果开征房产税,那么对现有的房地产税负作何调整?传言中的重庆和上海的试点方案,均没有提及这点。

房地产领域现有税负过重早已成为不争的事实,在开发建设、交易等环节的各种税费可谓五花八门。仅直接相关的税种多达14种,目前实际征收的有12种。此外,涉及到土地、规划、建设、环保、园林绿化、消防等部门的收费也是纷繁复杂。如果在现有的税费和土地出让金不取消的情况下,政府增加征收房产税,必然会增加市场中的成本,最终还将体现在价格上涨上。

专家建议,房产税的试点不应该是盲目加税,而应从整体税制改革入手,让税负更加合理。

随机文章